Večna dilema: najem ali nakup stanovanja?

Plačevanje najemnine je metanje denarja skozi okno. Bolje je namesto najemnine banki odplačevati posojilo in je stanovanje na koncu moje, slišimo pogosto v kakšnih sproščenih gostilniških debatah. Toda ali je res tako? Izračun nepremičninskega strokovnjaka Thomasa Krelja kaže drugačno sliko!

Deset družin, ki jim na Zavodu za finančno opismenjevanje Finplac, pomagamo k njihovi popolni finančni preobrazbi, je na tretjem skupnem srečanju tokrat poslušalo dva nepremičninska strokovnjaka - direktorja nepremičninske družbe Fesst Thomasa Krelja in Vesno Levstek, direktorico Nepremičnine Plus. Kar nekaj družin je namreč pred selitvijo, zato je dobro, da so poučeni o vseh priložnosti in pasteh prodaje, najema in nakupa stanovanja ali hiše.

Za bivanje največ 30 odstotkov budgeta!

Seveda se je treba za takšen manever, ki ga večina ljudi naredi le enkrat ali dvakrat v življenju, dobro pripraviti. In dobra priprava vključuje tudi dober načrt, predvsem pa to, da se ga tudi držimo in da ne gremo preko svojih zmožnosti. »Za stroške bivanje, kamor uvrščamo obroke za stanovanjski kredit, lizing, najemnino, stanovanjsko zavarovanje ter vse s stanovanjem povezane stroške, kot so denimo stroški ogrevanja, vzdrževanja, popravil, stroški upravnika, če živimo v bloku in podobno, ne smemo porabiti več kot 30 odstotkov vseh naših mesečnih izdatkov,« vedno znova poudarja specialistka za financiranje in osebni proračun Ana Vezovišek.

Vprašanja pred selitvijo


Preden se odločimo za selitev, si moram zastaviti nekaj pomembnih vprašanj. »
Vprašati se je treba kakšno nepremičnino si želimo in kaj sploh potrebujemo. Če je stanovanje preveliko, zanj brez potrebe plačujemo več stroškov, kot je potrebno. Pomembno je, kaj nam pomeni lokacija bivanja. Pretehtati je treba ali se nam splača za boljšo lokacijo več plačati ali pa je bolje, da kupimo stanovanje ali hišo na cenejši lokaciji, pa moramo potem računati na več prevoznih stroškov,« razmišlja Thomas Krelj.

Odločiti se moramo tudi ali bomo kupili novo ali staro stanovanje. Novejša vemo, da so dražja, toda zanje kar lep čas ne potrebujemo vzdrževanja. »Ko kupujemo rabljeno stanovanje ali hišo, ki sta potrebna obnove, pa moramo paziti na stroške obnove. Iz izkušenj lahko povem, da se ljudje pri tem velikokrat zaračunajo. Če gremo v celovito prenovo, pridejo na koncu dvakrat večji stroški, kot jih načrtujemo, saj se vedno pojavi nekaj nepričakovanega, na kar nismo računali,« opozarja Krelj in doda: »Najbolje je kupiti stanovanje staro od pet do deset let, saj so v takšnem stanovanju vse porodne težave novih stanovanj že odpravljene, hkrati pa je stanovanje dejansko še vedno novo in ne povzroča veliko stroškov za vzdrževanje in ogrevanje.«

Kaj pa najem?

Kaj pa če se ne odločimo za nakup, temveč bi raje živeli v najetem stanovanju. S tem bomo sicer bolj izjema v slovenskem prostoru, saj je pri nas kar 80 odstotkov stanovanj lastniških. Po drugi strani pa je tudi zakoreninjeno prepričanje, da je namesto plačevanja najemnine bolje banki odplačevati posojilo in je stanovanje na koncu naše. Najemnina naj bi bila po prepričanju mnogih namreč metanje denarja skozi okno, saj od nje na koncu ne ostane nič. Pa je res tako? Poglejmo izračun Thomasa Krelja za stanovanje v Ljubljani.

Cena nakupa recimo srednje velikega, rabljenega stanovanja je 125 tisoč evrov. Pri nakupu moramo upoštevati kakšne štiri tisočake za stroške celotnega nakupnega procesa. Imeti moramo 25 tisoč evrov pologa, za preostalih sto tisočakov pa najamemo 20-letni stanovanjski kredit. Ko postanemo lastnik stanovanja, moramo pri takšnem stanovanju za vzdrževanje računati v povprečju okoli 210 evrov stroškov na mesec, da stanovanje dolgoročno ohranja svojo vrednost. Okoli 15 evrov na mesec pride nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, 15 evrov mesečno ustrezno zavarovanje in 620 evrov obrok za posojilo. Skupaj torej okoli 860 evrov. Kaj pa najem? Mesečno bi za takšno stanovanje plačevali po 500 evrov najemnine.

Če bi razliko med mesečnimi stroški lastništva stanovanja in mesečno najemnino varčevali, se pravi okoli 360 evrov na mesec, bi se ob predpostavki konservativnega 4-odstotnega realnega letnega donosa v 20 letih iz tega nabralo 109 tisočakov. Če k temu dodamo še začetni polog in stroške v višini 29 tisoč evrov, ki jih enako  obrestujemo, pridemo skupaj do zneska več kot 172 tisočakov. To pa je 52 tisočakov več, kot bo imelo stanovanje vrednost čez 20 let.

Potrebna je varčevalna disciplina!

Bolj se nam torej splača iti v najem in varčevati, kot pa kupiti stanovanje in odplačevati posojilo, je v tem primeru prepričan Thomas Krelj, toda ob tem opozarja: »Izračun  je res bolj nagnjen k najemu in ne nakupu nepremičnine, toda za to moraš biti zelo discipliniran, kajti če vse prihranke, ki jih ustvariš pri najemu, porabiš, namesto, da bi jih varčeval, potem nisi naredil nič!«

Zmeda na trgu!

Je pa po drugi strani v Sloveniji res izziv ravno ta, da najemniški trg ni ustrezno urejen in tako ne najemniki ne najemodajalci ne čutijo neke varnosti in medsebojnega  dolgoročnega zaupanja. Veliko je namreč zgodb, ko recimo najemnik ne plačuje redno najemnine, pa ga najemodajalec ne more izseliti, ali pa tudi obratno, ko najemodajalec najemniku postavlja kakšne omejitve ali celo dviguje vnaprej dogovorjeno najemnino, ko je že vseljen.

Poiščite pomoč

Kakorkoli, ko se odločate za zamenjavo nepremičnine, vedno vse dobro načrtujte, si izračunajte in se posvetujte z izkušenimi strokovnjaki, ki se s temi zadevami ukvarjajo dnevno. Komu zaupati ta selitveni manever, pa tudi ni mačji kašelj. V Sloveniji je namreč več sto nepremičninskih posrednikov, le kakšnih 130 pa je podpisnikov kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami. Zato bodite pozorni, koga izberete. Nepremičninski posrednik mora imeti licenco, mora se stalno izobraževati, poznati zakone, spremljati njihove spremembe … Pri izboru pa upoštevajte tistega z dobrimi referencami.

Ne pozabite!

Ob nakupu nepremičnine se morate prav tako držati nekaj pravil. Pred nakupom preverite pravno in dejansko stanje nepremičnine in zemljišča v zemljiški knjigi, da na nepremičnini ni plomb, hipotek … »Če kupujete zemljišče, morate vedeti, da na vsakem zazidljivem zemljišču ni moč zidati,« ob tem opozarja Vesna Levstek, direktorica Nepremičnine Plus: »Veliko je bilo namreč že prodanih stavnih zazidljivih zemljišč, kjer pa ljudje ne morejo graditi, ker ni urejenega dostopa ali so parcele premajhne ali pa še kaj tretjega.« Ne pozabite tudi tega, da ko plačate aro, je to treba vpisati v zemljiško knjigo – urediti se mora zaznamba vrstnega reda. Ara tudi ne sme iti direktno prodajalcu, dokler se vse pravno ne preveri. »Are pa tudi ne dajajte dokler nimate načrta, kako boste vse skupaj financirali,« opozarja Ana Vezovišek.

Kar nekaj stvari na katere torej bodite pozorni, ko iščete svoj novi dom. Toda, če se držite teh osnovnih pravil, ni bojazni, da vam ne bi uspelo!